建议政策面对冲风险

　　政策永远是用来与市场进行风险对冲的，而不会是叠加，要相信决策者们的智慧。

　　整体而言，财政政策与货币政策今年一定会比较宽松，也有可能会进一步减免些税收，但估计幅度不大，去年减税之后，各地的财政都相当吃紧，而且地方政府的债务杠杆还没降下去。

　　地产政策整体会略为宽松，但不可能有根本转变。政策面有可能对地产限售、限购、限签、限贷放松一些，但大家对限价和限制融资一定不要寄希望于放开。

　　唯一有机会的是各地政府为了卖地“补贴家用”，可能放开高端市场价格及限购条件，北京去年已经有了试点，让高端的靠市场，中端的给政策，低端的政府保障。这更符合市场规律，既不会影响社会住房保障，又能把高收入人群的改善消费拉动起来，为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅，用中位数去看房价，比用均价去看更合理。

　　不要指望“后非典行情”

　　“覆巢之下，焉有完卵”，经济整体增速的回落，必然影响到各行各业，房地产也不会例外。有人说，2003年非典时，地产销售不跌反涨，是不是今年也有这个可能，我觉得可能性很小，2003年与2020年，就如同少年摔跟斗与中年出车祸的区别，完全不可同日而语。

　　我认为，2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿元，现在楼市全部速冻，线上销售都是空话，客户没有心情看，即使放开售楼处，客户也不敢来。按照乐观估计影响4~5个百分点，如果这种情况延续到3月份，可能就要影响到10个百分点左右。如果那样，2020年的销售总额很可能回落，也就意味着，2019年可能就是地产行业销售的峰值年。

　　从供给角度看，新房供货大概会与2019年持平，虽然各地开工都会延迟一个多月，但各地预售条件有可能不会卡那么严。去年新增的投资量，会对冲今年一季度少供地或供了但来不及年底开出来的部分。

　　从需求角度看，疫情冲击会影响一部分购买力，但预计政策会适当放松，释放一些居民杠杆。此外，由于通胀预期，核心城市的投资需求可能会有一些抬头。

　　从价格角度看，有回落压力，部分企业为了应对到期债务，可能不得不降价销售以回笼现金。但区域会有差异，城市治理水平好的，特别是医疗资源好的城市，价格可能获得比较有力的支撑。

　　从客户角度看，存在需求的结构性变化。非典之后，客户转型需求暴增，偏向低密度的板楼，同时投资抄底情况也大幅增加。此次疫情会使健康社区、家庭共享空间产品的投资需求发生变化，同时需求整体会向优秀城市倾斜。

　　行业顶点可能意味着拐点

　　外在环境和市场的变化，会导致行业底层逻辑相应变化，增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本改变。

　　规模增长之变：行业的规模有可能到达顶点，顶点可能意味着拐点，今后可能都很难超越这个总量。头部企业的规模增长也会相应放缓，部分中型企业有实现较高增速的可能性，会缩小与头部企业的差距，但小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

　　发展模式之变：高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑，在金融去杠杆叠加限价的情况下，土储不是弯道超车的发动机，而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展，大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站，而不是猛踩油门。

　　抗疫也让我们明白，自身免疫系统才是健康之本，个子大不一定代表免疫力强。现在的行业“百强”其实是“百大”，未来不仅要比规模，还要比质量(利润)与效益(ROE)，还要有安全边界——负债率的控制。此外，也要考验企业的存量资产经营能力，增量会减少，但存量在增，想长远发展，活得久一些，就绕不开存量的经营管理。