您是否曾经奇怪为什么有些业务人员会这样？怎样才能得到这十万年薪？其原因在于房地产买卖金额巨大，而且不同于一般商品的统一销售价格，所以，展示技巧、销售房屋技巧、成交技巧、技巧越高明，成交价格越高，商人赚的奖金就越多。下面是房产中介软件在销售过程中列举的一些要点。

第一，市场调查。

(1)房客调查。在中国，人们喜欢把财产放在一边，也就是投资。根据客户的性质，也可以通过媒体、报纸、杂志进行宣传，区域内可以散发DM(招贴画)，此时最容易达成交易的是本大楼或本社区的客户。

(2)研究产品。公司产品有店面，办公室，住宅，商场，工厂等。

第三，市场分析。市场分为大环境与小环境。政策，经济，社会，法令等构成了影响购房者心理的大环境。政局动荡，经济低迷，都会影响到市场和资金的流动，进而影响到房价。小型环境指个案的环境、地点、房屋状况、附近房价，可以使产品的市场供求平衡。

(4)竞争性产品分析。这个建筑、这个社区是最大的敌人。

做好售房前的各项准备工作。

全面了解委托销售房屋的优点和缺点，以及所处的有利和不利环境，并能说服客户，使客户产生好感。顾客之所以感动，有几个原因：房子符合要求；顾客喜欢房子；价格超过了价格，即物超所值。对于缺点，要写出“回答问题”，把缺点变成优点。

找出房屋的优缺点、市场环境、经济状况、政令状况等方面的信息，找出说服客户的理由，作出“回答”。在推广案例时，经常要召集全体员工做“物品流通”，一般每周或每两个星期召集全体营业销售人员，交换手上的“物品”，“答问”人手一份，做实战模拟演练。当顾客走进门时，每个人都可以应答。如今有些房地产公司还没有做到“驻防”，其实这很重要。通常，我们会把社区的DM分发到某一栋楼，让客户进入该楼。特别是同一栋楼介绍客户上门，成交比例在50%以上，同社区客户占30%，而报纸广告则占1.5%。因此，地区客户最为重要。顾客集中在这个建筑，这个社区范围内，其中广告曝光量越大，顾客越多。售房前，对附近有竞争力的房子进行一次优缺点比较，当顾客提出时，立即回答，互相批评。

怎样比较房子的优缺点？制作(1)房屋状况分析表。物品地址，姓名，电话，物品种类，收费方式，建坪数量等详细清单，一有客户，业务人员马上就能解答。如果房屋状况表不够仔细和完整，就会产生矛盾或欺骗的因素。二是环境分析表格。公交、公建、学校、菜场等，还有更重要的“风水”特性。

第三，制定销售策略。

销售房屋的技巧，有以下10个原则：

一是针对买方的环境，背景合作方面的改进。购买者的居住地可以判断购买者的经济状况、水平、水平；购买者的职业可以判断收入、收入；购买者的家庭人口可以判断需求的平米数和房间数；购买者的住址、电话号码可以判断购买者的需求。

二针对买家的需求，购买动机；买主在附近租房子，是因为收入增加还是因为房东提高了租金，买主是因为孩子上学要在该地区买房子，还是买主为了做生意，换工作，交通方便，买主就住在附近。

着重于住宅的增值潜力。对邻近地区的重大项目、政府公共设施、学校、市场、公园、道路交通等新项目，分析其增值的可能性。

无论是新房子还是旧房子，重新包装，粉刷，装修，提高房屋的附加价值和销售价格。

注重交易的安全性，增强客户下订之信心。舒适的环境，包括墙上的经营理念，销售案例的展示，都会让客户下订单的决心增加。

⑥现场使用多组电话洽谈等物品进行促销。顾客上门后，店员假装出去给公司打电话，造成买单，促使顾客下决心。

要相信价格，不要轻易让人下定论，不要有底价的想法。企业员工对案例的利弊、要点都要了解，深入了解房屋价值。如果存在底价观念，那么房价将下降，企业获利，个人奖金也将受到影响。

③不以顾客的出价作为提价的依据。

⑧攻心为上，可采取迂回策略，一面介绍对方聊天，找出对方的弱点，取信客户的好感。普通人在工作时比较紧张，不易说服，而下班回家或玩游戏时往往不设防很放松，容易被感动，也不好意思发脾气。

⑧可使用赞美法，赞美家庭、房子等，使顾客兴奋而露出破绽。