以欺诈手段订立的不动产买卖合同。

通过捏造事实、隐瞒真相等欺骗手段，使当事人产生误解而签订的房地产买卖合同，属于无效合同。

第二，以胁迫手段订立的不动产买卖合同。

房屋买卖合同因一方对另一方财产、生命、身体或精神造成威胁而使另一方产生恐惧而成立的，为无效合同。

乘人之危而签订的房地产买卖合同。

当一方当事人在对方处于危难之时，或者利用对方的紧急需要，强迫对方接受明显不利的情况下订立的房地产买卖合同为无效合同。

无民事行为能力人签订的不动产买卖合同；

无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，根据《民法通则》的规定，无民事行为能力人所作的房地产买卖合同是由其法定代理人代理签订的，由其独立签订的房地产买卖合同是无效合同。

在未取得法定代理人同意的情况下，限制行为能力人签订的房地产买卖合同。

法律上的限制行为能力人只能从事与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，其从事房地产买卖的行为应当由其法定代理人代理签订合同或者取得其同意。未经法律代理人同意，由限制行为能力人签订的不动产买卖合同无效。

恶意串通所签订的房地产买卖合同无效。

因双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益而签订的房地产买卖合同无效。

未签订书面合同又无证据证明的房地产买卖合同；

双方只是口头表达，未签订书面的房地产买卖合同，又无证据证明，属无效合同。

8.与法律明文规定不能转让的房地产签订的房地产买卖合同。

在房屋拆迁公告中，与军产、院产、校产、期房签订的房屋买卖合同，未经抵押权人同意，也未经共有人同意，权属有争议，已被法院查封或依法限制转让，上市销售后形成新的住房困难，擅自改变房屋性质，擅自改变房屋性质，以及县级以上人民政府规定不宜出售、不符合上市销售条件的经济适用房等，均属无效合同。

公司产权上没有公司法人与股东(股份制企业)签订的房地产买卖合同。

房产产权属于公司财产，在签订房产买卖合同时，未经公司法人签字、签字，也未经股东(股份制企业)共同签字同意出售的，属无效合同。

优先购买权人未放弃优先购买权的不动产，签订不动产买卖合同。

该法律规定，优先购买权人(共有产权人和承租人)在同等条件下享有优先购买权，在同等条件下不享有优先购买权的，应当书面声明放弃，如果优先购买权人未放弃优先购买权，则该房产所签订的房产买卖合同为无效合同。

11.买卖双方签订的任何一方为外侨或双方为外侨的房地产买卖合同，未经公证处公证。

外国人因不是中国的合法自然人，其合法身份有待国家公证机关确认，因此，买卖双方中任何一方为外国人或双方为外国人所签订的、未经公证处公证的房地产买卖合同都是无效合同。

12.分支机构非自然人签订的不动产买卖合同。

作为合同主体的非自然人主要包括法人和非法人两类。法律主体包括企业法人以及机关、机构和社会团体法人，而非法律主体则包括个人合伙、非法律主体企业、非法律主体联合企业和其他非法律主体社会组织。这种类型的合同主体一般都有签订合同的能力，但法人分支机构如房地产开发公司的经营部门，销售部门，销售部门等。