主要政策新闻：宏观方面，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，扎实推动稳经济各项政策落地见效，保市场主体保就业保民生，确保经济运行在合理区间；国常会确定6方面33 条稳经济一揽子政策措施5 月底前要出台可操作的实施细则、应出尽出，因城施策支持刚性和改善性住房需求；国务院印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，中金厦门安居保障性租赁住房和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房成为首批率先上报的保障性租赁住房REITs 项目。因城施策方面，公积金额度提升：湛江、宣城、韶关；首付比例下降：包头、镇江、六盘水、安阳、淮南、遵义、西安等首套首付比例降至20%，二套房首付比例淄博降至30%、济南降至40%；购房补贴：德州、太原、黄山中心城区、柳州、义乌；放松限购限售：哈尔滨废止限售，义乌取消二手房限售，济南、厦门、西安放松限购，唐山取消限购限售。集中供地方面，年内二批集中供地：厦门出让10 宗地块，成交9 宗，流拍1 宗；福州出让19 宗地块，成交16 宗、流拍3 宗；后续将进行集中供地的城市：长春(5/30)、上海(6/1)、合肥(6/23)、苏州(6/23)、金华(6/28)。信贷方面，北上广深房贷利率已经全面下调15BP；厦门首套房贷利率下调至4.55%；上交所组织碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股等5 家民营房企召开了公司债券投融资对接会。

公司动态跟踪：保利发展拟发行公司债不超过30 亿元，品种一5 年/2.5%-3.5%，品种二7 年/2.9%-3.9%。中国海外发展拟发行中票不超过30 亿元，品种一20 亿元/3 年/2.4%-3.2%，品种二10 亿元/5 年/2.9%-3.70%。越秀地产成功发行21.5 亿元公司债，品种一10 亿元/5 年/2.84%，品种二11.5 亿元/7 年/3.35%。碧桂园发行2022 年第一期公司债券，5 亿元/4.5%/1+1+1 年。金科股份提出将“20 金科03”展期一年的方案。建发国际完成与益能股份买卖协议，建发物业成为其附属公司。ESR 于5/23-26 共耗资6,852 万港元回购303 万股。新大正公司股东罗渝陵减持公司股份约15 万股，占比0.093%。金科服务拟收购佳源服务4.5 亿股普通股，相当于佳源服务已发行股份约73.56%。

一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.39%，沪深300 指数下跌1.87%，相对收益为-1.52%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第28 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：海南高速、京粮控股、珠江实业、华丽家族、中交地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为退市中房、中迪投资、福星股份、金科股份、深大通。物业管理板块个股平均下跌1.47%，沪深300 指数下跌1.87%，相对收益为0.4%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为7.3/6.5 倍；物管22/23PE 均值分别为14/11 倍。

投资分析意见：近期，房贷连续降息，高能级城市限购逐步放开，并叠加政府推信用保护工具支持民企发债，显示目前政策基调正由托而不举向积极支持转变，预计供需两端政策都有更大放松空间，并预计行业基本面也将逐步恢复。此外，从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、中国建筑、金地集团、华发股份、招商蛇口、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。