第一个信号：信贷政策的影响越来越大，大部分房企都面临着挑战

        2020年9月份央行和住建部联合出台了“三条红线”新规：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。三条红线就是让房企主动去降低负债率，同时限制房企的融资规模，从而限制了房地产行业的发展速度。在2021年初，银监会又出台了“限贷令”，通过限制房企和购房者的贷款上限来限制流入房地产行业的资金。可以看出，这两个楼市信贷政策虽然侧重点不一样，但是根本上都是在限制流入房地产行业的资金。

       随着时间的推移，楼市信贷政策的影响越来越大，最明显的就是房企资金链越来越紧张了，同时很多房企也因为“三条红线”政策，还需要降低负债率。更重要的是，留给房企们降低负债率的时间真的不多了，因为3年的缓冲期截止日期就是2023年9月份，因此2022年非常重要，这是留给房企们降低负债率最关键的一年了。所以，在2022年，很多房企为了回笼资金和降低负债率，大概率要推出折扣力度的大促销活动，这对于很多房企都将是一个挑战。但是在笔者看来，这对房企是一个挑战也是一个机遇，因为只要通过挑战房企就可以健康稳定地经营下去。在少了很多竞争对手之后，挺过去的房企未来会发展得越来越好。

       第二个信号：楼市已经出现了严重的供大于求的现象，并且总体住房资源已经过剩

目前楼市中已经出现了严重的供大于求的现象，就是房子卖不掉，库存积累得越来越多，这种现象不仅出现在新房市场，二手房市场同样是如此。根据统计数据显示，从2019年下半年以来全国二手房挂牌量就开始不断激增，到了2021年这种激增的现象越来越严重，仅2021年3月份        新增二手房挂牌量就环比上涨了86%。截至10月底，全国已经有很多城市的二手房市场出现了严重的供大于求的现象，不少城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套，甚至还有城市的二手房挂牌量已经超过了20万套。而在新房市场上，这种情况供大于求的现象也非常严重，目前全国仅100城的新建商品房库存数量就超过了5.1亿平方米。

       相比于目前楼市中存在的供大于求的现象，我国总体住房资源已经过剩影响很大。根据国家统计局和央行调查组公布的数据显示，截至2020年底，我国96.86%的城镇家庭都有了房子，户均1.5套，并且超过41.5的城镇家庭有2套及以上的房子。另外，目前我国城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米，这个数据远高于欧美发达国家的水平。可以看出，目前我国已经不再缺房子了，而随着“房住不炒”深入人心，现在炒房客正在抛售房产，这意味着未来住房资源过剩的现象会越来越严重。

       第三个信号：棚改要停止了，楼市失去了一大资金来源

       房价的上涨需要资金，目前不仅是信贷政策限制了流入房地产行业的资金，旧改政策的出台，也限制了流入房地产行业的资金。2015年棚改拆迁政策改变为了棚改货币化安置政策，就是将过去赔偿的安置房改成了现金，再加上本身就有巨额棚改资金补助，这意味着大量资金流入了房地产行业。但是从2019年开始旧改出台，慢慢开始取代棚改，并且2021年棚改拆迁就基本上结束了，就算以后还有拆迁，也将是小规模的。

       因此，随着棚改拆迁的结束，就意味着楼市失去了一大资金来源，这对房价走势影响很大。特别是对于三四线城市，这些城市的房地产规模比较小，过去棚改项目占比比较大，因此2015年之后这些城市的房价都出现了持续大涨行情。而随着失去棚改资金，这些城市的房价也将失去资金和拆迁户的资金，房价自然会开始下跌。

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