先发掘顾客的需要。

关键词：定位，地段，价格，户型，面积？决定客户购房需求？是否有特殊要求？临海，山区，还是市区？找出适合自己的几个楼盘重点推荐。提前拿到客户资料，开始定期给客户介绍海南房地产的情况，销售情况，以及海南房地产市场的价格趋势等行业资料，利用专业知识，尽量做到熟客情，很重要的一点是，先跟客户说明白，我们的中介收费只和客户有关，和开发商无关。

做好房地产故事和销售技巧的准备。

出售房屋也是首先要卖故事，要提前准备好楼盘故事，我们要精挑细选，自己做20道题。据我所知，客户的问题一般都会集中在20个问题之内，你要集中精力去锤炼这20个问题的答案，今后实战中发现不对劲的地方要继续锤炼，这样做的好处是给客户买房子提供更专业的建议，增加客户的粘性和信任。我们这种通过网络建立起来的客情关系，短时间内就不可能做透人情，营销的核心就是靠专业知识赚钱，专业不是写在脸上，而是无形地体现在言行举止中。

用专业的房地产风水知识打动客户。

如果我们能够熟悉和熟练地运用一些风水知识，他就会觉得你很专业，指的是楼盘的硬伤，这之后你就成了客户的拐棍，说高一点就是顾问，客户再也不会离开你了。去海南买房的人多为豪客，这些人都很相信风水。未来，我们将做四个小时的风水专题分享，将风水运用到话术中，绝对有实战的力量，一出手就可以秒杀对手。在海南的各个楼盘，我们运用了大量的风水知识讲解，客户还可以离开您吗？哈哈，现在你是他们的购房高手了！由于他们挑房子会把你抛弃，那么挑户型呢？选方向怎么样？哈哈，有专家形象，他们准乖乖跟上我们。

利用“利益驱动”锁定客户；

见客户不过分热情，也不过分冷淡，过分热情反而不好，见人不过分冷淡别人以为你装腔作势。顾客可不傻，如此热情必有图画。讲述客户所关心的事情。非常坦诚的告诉客户，客户可以直接到售楼处去谈，自己去不去也没关系，谈完了让客户给你打电话，你可以再给他便宜一点。允许顾客占便宜，这样你就能赚得剩下的提成，大部分顾客都跑不掉了。假定原来我们的转化率是20%，虽然分文不值，但我们的转化率提高到了80%，我们再来计算一下，自己的收入有没有提高？我们有可能获得更多的收益，这就是客户转介。