“房地产业规模大、链条长、牵涉面广。”中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在2021年底召开的“2021~2022中国经济年会”上指出，“房地产业在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

　　这种“系统性影响”体现在数据上看，近20年来，房地产投资占中国GDP比重大幅提高。按照国家统计局数据，2021年中国GDP达到110万亿元，全国房地产开发投资14.76万亿元，房地产投资占GDP比重达到9.7%。

　　“我国房地产业与42个行业中的38个有关联，也就是说，房地产的发展情况会和这38个行业密切相关。”盛松成认为，房地产的投资规模与基建投资基本上相当，如果房地产投资大量的下降，要通过基建投资等拉上去，难度比较大。

　　不过，2021年，在上半年楼市火热的背景下，各地为房地产降温出台了一系列紧缩政策，对房地产行业融资作出限制。在降杠杆过程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反复，楼市信心受到打击，整个市场迅速降温。

　　2021年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险，让房子回到居住本质。“核心内容是抑制房地产的资本属性，对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。”清华大学教授魏杰指出。

　　“有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变。”魏杰认为，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在主要推动房地产消费属性。

　　今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就货币政策、房地产领域，称要“积极出台对市场有利的政策”“慎重出台收缩性政策”。此后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行分别表态，维持房地产行业稳定。

　　不久后，一系列的“真招”开始出台。5月15日，央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限，从不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。5月20日，央行引导5年期以上LPR下行15个基点。随后，北京、上海等多个城市的银行将房贷利率下调，部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25%。进入6月，各地楼市政策继续呈放松态度。根据中指研究院统计，70余城因城施策出台政策超百条。

　　杨现领对《中国新闻周刊》分析，本轮调控相较2008年、2009年及2015、2016年两轮调控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是周期不一样，整个房地产市场的发展阶段发生了很大变化。在2015年，中国商品房销售额为8.7万亿元，2021年，这一数字超过18万亿元。“基本盘子大了很多倍，因此政策放松相对难以取得特别突出的效果。”

　　“不要高估政策的力量，就像拉绳子一样，拉紧容易，到放松的时候，它不一定往前跑了。”杨现领说，“现在对房地产行业来说是必须经历的调整，过去高杠杆、高周转的时代是不可持续的。”

　　另一方面，杨现领指出，中国居民杠杆率已达到历史较高水平，由于居民近年处于降杠杆周期，政策放松效果也会受影响。此外，上半年持续发生的疫情也产生了显著影响。“整个房地产市场需求已经进入了城市圈互动阶段。”杨现领说，“比如惠州的需求可能一半来自于深圳，仅疫情因素就会让惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度约70%。”