这正如最近M国的g市，各报道都在说市场暴跌了，不明真相的还以为跌了多少，一看也就跌了2.5%，去年最低点1.8万点，现在3.6万点，还是翻番了。回头看看都涨了几十年，每次下跌后不久又是新高。还是那句话：涨了那么多，就不能跌一点点吗？

       目前房价是跌了，也只不过是微跌。这些标题常见“深圳名校房降价600万甩卖”、“北京名校房降价400万没人买”、“上海名校房挤掉300万水分”，给人的感觉好像一套房都跌没了，然而即使下跌，这些房子总价仍然在千万以上。房价从十几万降几万变十多万一平，但还是贵，不是一般人能买得起的。

       要知道这些投资炒房的，当初买入价可能就是几万一平，也只有钱人自己玩自己的房子，或许本来就是投资炒房的人买，刚需根本买不起，所以这个降价降得没有受众，跟没跌差不多，也就形成有价无市。

       2021年下半年以来，楼市低迷房子难卖已经是事实。在指导价的影响，首付比例大幅提高，直接就卡住大量的刚需。假设一套房子市场价500万，指导价可能只有300万，甚至250万，按最低首付三成，那么只能从银行贷出210万，你自己需要凑够首付290万，相当于近六成首付，接下来还要凑中介费、个税等等，最终你得拿超过300万的现金才能买到房，而新房150万就能搞定了。

       只要指导价不放松，那么二手房低迷的状态不会改变，再加上刚刚开始下跌，大部分业主又不愿意降价，就成了一个僵持阶段了。那么，接下来房价还要调整多久？中科院专家邹琳华表示，按过去的经验看，房价主要呈现脉冲性上涨的态势。上涨的时间1-2年，调整或平稳的时间3-4年。

       就当前而言，楼市已经进入大分化时代，2022年应该是平稳的，整体大涨或大跌的概率都非常小，因为市场体量巨大且区域发展不平衡，所以不会出现大涨大跌。

       而知名经济学家马光远则给出了明确的答案，在目前人口周期发生巨大逆转的情况下，房价两极分化明显是要加剧的，哪一类房价还要涨？一二线的热点城市为主，“未来整个房地产将呈现四大都市圈分布的态势，基本上是京津冀、大湾区，重点打造双城经济圈。”；

       另一类的房价只有下跌，主要集中在三四线及以下的城市，原因很简单“房多人少”，专家很肯定地回答“大量的小城市的房价现在就是历史大顶，只有跌，没有涨。”！