1、楼市政策的改变

       在过去，由于我们国家的住房资源非常紧缺，同时发展房地产行业可以带动经济的发展，所以很多时候，国家对房地产行业都是非常支持的，很多政策都利好房地产行业的发展。就比如在2014、2015年前后，楼市库存不断增加，很多房企都面临巨大的资金链压力，负债率也越来越高。最终在2015年国家出台了一系列政策来帮助楼市去库存，最终帮助楼市渡过了难关。可以看出，在过去，国家对楼市的政策都是支持的。

       但是随着房价越涨越高，高房价不仅严重影响了居民的正常生活，同时还对实体经济也造成了一定影响。在这种情况下，国家在2016年9月份开启了楼市调控模式，并且又提出了“房住是用来住的，不是用来炒的”的调控底线。在接下来的5年里，楼市调控政策持续收紧，并且在2019年下半年开启了楼市金融调控：央行开始严查违规资金流入楼市。之后2020年央行和住建部联合出台“三条红线”新规，2021年银监会又出台了“限贷令”。在这一系列的金融调控政策下，整个房地产行业的资金链都开始紧张了起来。

       大家都知道，大部分房企都是高负债高周转地运营的，楼市金融调控政策收紧，直接导致房企融资和回笼资金受到了很大影响。更重要的是，受“三条红线”政策的影响，很多房企都面临着降低负债率的任务。所以，为了回笼资金和降低负债率，很多房企都开始降价促销来降低购房门槛，以此来吸引更多购房者前来买房。

       2、楼市环境转变，房企的房子越来越难卖了

       对于房企来说，目前最大的问题就是楼市环境转变，房子越来越难卖了。受金融调控后的收紧，不仅很多人都开始观望起来，同时很多房贷额度审批越来越严格，房贷利率也越来越高，甚至有城市的首套房的房贷利率已经破7了。可以看出，这些都导致购房门槛大幅提高，能够买得起房子的人越来越少。

       另外，现在二手房的挂牌量也在不断激增，很多二手房业主为了尽快卖掉房子回笼资金，开始不断降低挂牌价。目前，在很多城市已经出现了二手房（准新房）售价低于周边新房期房售价的情况。在这种情况下，新房期房已经失去了最后的优势，并且二手房是现房，不仅买了就可以居住，同时也没有质量问题、虚假宣传、延期交房和烂尾的风险。因此，现在很多人在买房时，都会优先选择二手房，而不是新房期房。可以看出，现如今房企之间竞争力越来越大，再加上二手房的竞争，目前的楼市环境，房企们卖房真的越来越难了。

       3、人们购房观念转变

       在笔者看来，最近几年楼市调控政策取得最大的成果就是改变了人们的购房观念。在过去，不管是投资客还是刚需，人们买房子都以投资为主要目的，就是刚需购房者，很多人买房时也是考虑投资问题。因此，很多刚需购房者也慢慢成为了炒房客。但是现如今，随着调控政策的持续不断收紧，“房住不炒”已经慢慢深入人心了。

       现在，很多炒房客都已经慢慢看清了国家对楼市的调控决心，不仅不再继续投资房产，反而已经开始抛售自己手中多余的房产了。另外，对于刚需购房者，现如今买房也越来越理性了，不仅不再着急买房，同时买房时，更多地还是从经济角度来挑选适合自己居住的房子。

       通过以上3点可以看出，目前的楼市环境确实已经发生了，再加上我们国家的总体住房资源也已经过剩，所以房价已经很难再像过去那样持续不断上涨。当然，未来的房价并不会单方面下跌，毕竟人们对住房的需求一直都会存在，同时人们对住房的品质也会越来越高。因此，未来房价走势会出现分化现象，其实现在这种分化现象已经出现了。也就是说，未来有些房子价格还会继续上涨，而有些房子价格将会慢慢降低。对此，现在楼市中有2个新政策，对未来楼市影响很大，将直接导致2类房子迎来“贬值潮”。

       第一，房龄高、老化和品质差的高层住宅

       最近几年，关于高层住宅存在的问题和弊端都慢慢地暴露了出来。特别是高层住宅的电梯问题，已经成为了很多高层住宅业主的心病，因为电梯经常出现故障，严重影响高层居民的正常出行，同时还存在很大的安全隐患。另外，还有房屋老化和其他安全问题，总的来说，高层住宅随着老化越来越严重，居民的正常生活也受到了影响。

       当然，并不是所有的高层住宅都面临这些问题，对于那些品质好和物业服务水平好的高层住宅小区，平时小区机械设备和基础配套设施维护得很好，基本上不会面临这些问题。对于那些房龄高、老化和品质差的高层住宅，这些问题都已经一一暴露了出来。另外，现在基本上没有开发商愿意拆迁高层住宅，因为开发商拆迁高层住宅基本上都会亏本。因此，未来高层住宅拆迁将是一个很大难题。

       第二，房龄太高和老化严重的老房子

       在过去，随着城市的发展，拆迁成为了城市中常见的事情，而拆迁户也是被人们羡慕的群体之一。在这种情况下，有拆迁概念加持的老房子成为了投资圈的宠儿，很多投资客不惜高价去投资老房子，就是为了等待房子拆迁获得赔偿。因此，在过去，老房子房龄越高、越破旧，价格反而越高，因为这种房子拆迁的概率最高。

       但是现如今棚改政策已经全面取代了棚户改拆迁政策，也就是说，很多老房子现在已经失去了拆迁概念。虽然老小区翻新改造政策可以让老房子焕然一新，但是对于那些房龄太高和老化严重的房子，就算是旧改完工之后，也一样是治标不治本，居住起来会不舒适。因此，随着拆迁概念的消失，这些房龄太高和老化严重的老房子价值将大幅贬值。