第一，刚需买房也是要根据行情走势来决定的，房价下跌刚需不一定就会“买帐”。过去大家在买房的时候，一直都有“买涨不买跌”的习惯，因为房价上涨的行情下，买晚了可能会多出很多钱。但是房价一旦下跌，谁也摸不准究竟什么时候能够见底，万一买早了房价还在跌，自己就会买亏。而目前的平均房价已经超过万元，一旦时机把握不好，就会造成数万甚至是数十万元的损失，而很多刚需买房往往需要掏空一个家庭几代人的积蓄才能攒齐首付，还要背负几十年的房贷压力，如果房价跌幅超过30%，等于全部的首付就跌没了，这个后果对于家庭来说是无法承受之重，刚需输不起。再者，由于房价在最近几年比较平稳，这就让购房者买房的情绪变得稳定起来，不像过去房价快速上涨的时候那样激进。而刚需中也分真实刚需和准刚需，比如有人把改善型需求也错误地归纳为刚需，那么这部分群体在已经有房，或者父母有房可以暂住的情况下，就没有必要非买不可。

       第二，真实的刚需数量其实并不多，无法消耗掉海量的新房和二手房库存。其实2020年初的时候就有公开数据显示，截至2019年底，96%的城镇居民家庭已经拥有一套住房，户均达到1.5套，说明很多家庭是不缺房子的，有些富裕家庭甚至为孩子上学结婚等重大事项提前买了房。而现在的年轻人数量在总人口中的占比较小，并且受高房价、高教育、高医疗等生活压力影响，平均结婚年龄已经延迟到28岁，一线城市甚至超过30岁，因此生育的年龄也不得不向后延迟，很多女性在生完一孩后已经进入高龄产妇阶段，这也导致生育率连续四年下滑。另外，还有很多年轻人选择不婚不育的单身生活，导致结婚率也连续下降，自然就没了买房需求。再者，过去卖掉的房子中，有很大一部分是被投资者买走的，但是房价平稳、涨幅达不到投资标准后，投资需求也在大量减少。而除了之前的存量房卖不动，每年还有800万套左右新建商品房进入市场，房子越来越多，但是刚需越来越少，指望有限的刚需是无法消耗掉这么多房子的。

      第三，尽管房价在下降，但是降幅并不大，只要收入跟不上房价上涨，多数刚需仍然买不起。平均房价的基数很重要，比如单价5000元每平的房子，涨了5%每平米不过多出250元，但是单价10000元每平的房子如果涨了5%，100平米却要多出5万元。而根据北师大的调研数据，目前国内月收入达到5000元的群体只有5%，因此房价远远超过工资收入水平。另外，根据相关机构曾经发布的数据显示，2020年全国商品房房价收入比为9.2，一线城市的房价收入比甚至超过40，而按照国际惯例，房价收入比在4～6之间才算合理。因此，与收入相比较，房价虽然有所下降，但是与刚需的实际可支配收入仍然还存在巨大的差距，即便降了点，刚需还是买不起。而结合我们的国情，如果购房者的月收入在当地能够买到1平米面积的房子才算合理，但是这样理想的房价收入比虽然理论上可以通过调控得以实现，却要将目前的房价腰斩之后再腰斩才行，那就会产生非常严重的社会问题并引发金融风险。

      第四，刚需担心购买的期房会烂尾。根据相关数据显示，今年以来已有300多家房企宣布破产，平均每天就有一家房企倒下。而且这其中还包括一些知名房企。其中过去被大家普遍看好的某头部房企，也因为负债太高而陷入融资困境，导致大面积的楼盘停工停产，这就让购房者很是纠结了，究竟还有哪个房企可以信任呢。而破产房企的背后，往往会留下一大堆的烂尾楼盘，想要复盘却并非是件容易的事情。因为各个城市都普遍存在多年无法复活的烂尾盘，有的烂尾时间甚至超过10年。而一直以来实行的商品房预售制，在某种程度上却为楼盘延期交付和烂尾创造了不好的条件。多数购房者买的又都是期房，一旦遭遇烂尾，就不得不为此买单，给家庭财富带来巨大损失。如今买房太不容易，在如此不友好的楼市局面下，刚需出于自保自然不敢轻易出手，即便房价有所下降也不敢。而购买二手房不是不可以，但二者的价格差距并不大，且买二手的手续繁琐、费用多，如果城市还有“限贷令”约束的，则购买二手房也不容易。