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        1、2021年买不到的好房在2022年会更加难买。从南京看，2021年实际河西、大校场等真正核心区域的热度未必下滑，在推行集中开盘政策后，挤压出了水分，各房产的真实热度就显现出来了，核心盘依然低中签率。现在大政策上房住不炒已经不可能放纵房产大涨了，先上车后换房的策略已经基本不可行，一步到位、多换一才是大势所趋，2022年一二线城市的核心区域的纯改善豪宅一定会继续有巨大发展，价格增幅会远高于普通住宅。在房产税政策不明但是预期明确下，普通房产挂牌量一定会持续增加，尽管各地出台吸引人才政策，人口增长是否可以覆盖多出来的二手房挂牌量，几乎不可能。所以，买不到的房2022年会更难买，但是普通二手房、远郊版块新房难度应该会更容易入手，就看值不值得。

       2、新房只有不断增加附加值才能避免继续卷下去。以南京为例，11月末新房库存量突破7万、二手房突破12万，并且2022年还有大批新房待上市，新房竞争压力不可谓不大，窥一斑而知全豹，估计类似一二线城市差异不大。在倒挂、板块新规划的背景下，新房吸引的注意力成倍放大，但是新房一旦过量，就不可避免地卷。同一城市拼板块，同一板块拼产品，同一产品拼速度，从近一年切身感受看，品牌品质心智会逐步加深，新房豪宅化、科技化、会所化、高密度、高周转是大趋势，市场上主流户型基本趋于一致，主流面积段基本都是100、116、143、180、230，装修基本都是博世、西门子、汉斯格雅、杜拉维特、唯宝、高仪，都一样，如何出彩？在客观因素基本固定的情况下，房产的品牌心智、科技系统、优质物业，只有附加值不断增加，才能从内卷中脱离，这也是另一种形式的卷，不过对于消费者倒是好事。

       3、房价整体会继续微涨，但两极分化会进一步加剧。2021年全世界房价都在涨，靠行政举措短期压制的房价在2022年会继续报复性上涨，但是统计数据上未必能真实反映，太多的远郊板块、成熟无潜力的片区影响下，整体预计2022年仍然会微涨，但是实际看，也正是因为这些板块的贡献，可以消除核心房产真正涨幅对指标的影响，优质房产的价值会持续凸显，在没有行政干预的情况下，豪宅板块、豪宅小区价值增长会远超城市整体，并且豪宅小区里户型越大，增幅会越大，在普遍依靠房产翻身的人群中，顶豪的购买力不可估量，并且豪宅量的限制会进一步推高成交价。从我观察看，南京这类城市完全不缺购买力，急缺的是大量的产品。

       从根深蒂固的观念看，租房、经济适用房、共有住宅难以长期彻底解决住房问题，买房至少在2022年依然不可动摇，越是市场低迷的情况下，越是买优质好房的绝佳时机，并且买普通住宅难度一定会进一步下降，但是从长远看，大户型豪宅才是大势所趋，有多少能力就往多大买，抱着一步到位、自住不炒的心态，才有可能在房产上避免吃亏，毕竟是几个钱包、大几百万朝上的事。